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地产真股投资的期间收益分配、盈余资金调回与本息收益退出问题
信息来源:西政投资集团 时间:西投 · 2020年07月13日 发布人:西政管理员


                

专业文章链接
1. 地产真股投资的模拟清算及退出
2. 202007:信托机构如何做地产真股投资
3地产前融机构如何操作真股投资
4. 资金机构需了解的地产企业常规税筹操作
5. 地产前融:明股实债放款架构、抵押登记、收益支付与退出安排


目录

一、地产真股投资的期间分配

二、地产真股投资的盈余资金抽调

三、地产真股投资的收益和本金退出




笔者按: 

这段时间很多同行问我们如何处理真股投资期间的收益分配以及到期资金退出的问题,为便于说明,笔者结合我们的前融业务操作经验进行简单分析,以供同业人士做实操参考。



一、地产真股投资的期间分配

一)地产真股投资的常规投资架构(示例)



1. 融资要素说明:真股投资,配资比例为资金峰值的70%,基金(或有限合伙)根据ROI按超额累退分配收益,参考收益为年化10%-13%左右,投资期限2年左右。

2. 投后监管:基金(或有限合伙)派驻董事、财务副总监,SPV及项目公司章证照共管。

3. 对赌事项:销售价格、施工进度、施工成本、销售比例等。

4. 退出方式:分红、减资退出;触发模拟清算退出;转让所持有的SPV股权退出;触发对赌条件退出;项目公司实际清算退出。

(二)地产真股投资的期间分配合规障碍

在地产真股投资的背景下,合规层面的资金退出方式只有两种,第一种是项目公司完成开发建设和销售,并在符合法定分红条件的基础上对SPV分红,SPV继续对有限合伙分红后,有限合伙以减资或转股的形式实现退出;第二种是项目公司未达到法定的分红条件,前融机构与开发商通过模拟清算确定SPV的股权价值后,由有限合伙直接转让其持有的SPV的股权实现退出。

从实务的角度来说,信托也好,私募也好,其他前融机构也好,大部分机构能给到的融资期限都是在1-2年左右,而这个融资期限内要完成项目的开发、建设、销售、完税并达到法定的分红条件有相当大的难度,也即项目公司无法达到分红的条件下无法向股东(即前融机构)提供期间分配,最后也只能在模拟清算后转股退出。

根据上文的分析,我们可以得出一个结论,那就是地产真股投资的底层逻辑是项目公司有收益或者有利润的时候才向投资者分配(而且最好是满足法定分红条件下的分配),而对于前融机构以及背后的投资者来说,肯定会有期间收益分配的要求,而且最好是像明股实债的产品一样按月、按季或按半年度支付利息。由此,也就催生了真股投资的底层逻辑与投资方收益诉求的矛盾和冲突问题。

(三)地产真股投资期间分配的资金来源与分配路径

关于上述问题,假设项目取得预售的时间点是1年半后,那前面投资人要求按季、按半年度收取收益的话该如何实现?

我们暂且不谈合规的问题,假如前融机构投资合作的前提是开发商必须支付期间收益,且按业绩比较基准或参考收益值按年化12%的标准每半年支付一次收益,那开发商就不得不解决期间收益分配的资金来源和支付名目的问题,而此时预分红和预分配的操作模式就开始应运而生。

在业务的实操范畴内,不少信托、私募及其他前融机构都会考虑以超募的形式解决期间收益分配或期间的利息支付的问题。比如开发商的并购款或开发建设款的需求一共是2亿,开发商自有资金只有7000万,前融机构能给到65%的配资(即2亿*65%=1.3亿),前融机构放款后开发商加上自有资金一并用掉后因项目还未达到销售条件,因此马上就得面临没钱付期间利息或期间收益的问题,而如果前融机构的配资比例能给到70%(即2亿*70%=1.4亿),或者实际资金募集的时候能多募集个几千万,则多出来的部分就能顺利解决前期的利息支付问题。当然,如果后期还是出现资金缺口,则肯定还得开发商另外找钱来解决,而这个也需在投资合作合同中进行特别约定。

至于预分红或预分配的合规性的问题,因预分红的本质是母子公司之间的挂账,属其他应收与其他应付的债权性质,因此融资到期后有限合伙通过减资退股或者转股的方式退出SPV时,这个预分红的挂账必须处理干净,当然前提肯定是通过协议安排将相关风险转嫁到开发商头上(因涉及合规的问题,具体操作层面的细节欢迎与笔者私信沟通)。

、地产真股投资的盈余资金抽调

前文主要提到的是项目还没到销售节点,开发商如何找钱支付机构投资期间所要求的按季度或半年度收益(实际可理解为利息)的问题。在项目推进周期很快的情况下,如果销售回款较多或者项目及时取得了开发贷款,那盈余资金是否可以调用,尤其是开发商肯定不会让钱趴在账上,由此就催生了盈余资金的抽调问题。以下根据我们做前融业务时的常规条款设计进行举例说明:

1. 在项目运营期间,销售回款将产生富余资金(满足未来六个月项目资金需求及《XX市商品房预售资金监管办法》要求的最低缴存比例的前提下的富余货币资金)。对产生的富余资金拟抽调的,前融机构与开发商需按股权比例分别抽调,抽调方式为双方均与项目公司签署协议,约定归还期限,明确资金金额、是否计息、归还日期、违约责任等,但须经前融机构审批同意方可实施。

2. 项目公司若后续出于资金需求申请开发贷款的,对发放的开发贷资金按前融机构与开发商的持股比例由双方抽调,抽调方式同样为双方均与项目公司签署协议,约定归还期限,明确资金金额、是否计息、归还日期、违约责任等,对开发贷资金抽调的方案和资金路径,届时均需经前融机构审批同意后方可实施(备注:发放开发贷时由前融机构配合进行土地解押)。

3. 项目运行中若出现资金缺口(包括由预分红以及抽调资金导致的资金缺口),则须由开发商负责提供资金解决,或由项目公司对外融资解决(前融机构视情况决定是否提供担保)。

三、地产真股投资的收益和本金退出

前文提到了预分配的问题,假设前融机构与开发商约定:当标的项目合约签约面积(不含车位)达到标的项目总可售面积(不含车位)的85%(含)(合同签约面积占总可售面积的比例=可售物业已售面积(不含车位)/可售物业总可售面积(不含车位),具体以合同签约为准)或自前融机构出资之日起满22个月(含)两者孰先时,双方进行目标项目的模拟清算,且此时前融机构有权选择退出,并有权按照评估价值将所持有的SPV的全部股权对外转让退出,但在同等条件下开发商具有优先购买权(指股东同等条件下的优先受让权)。

根据上述约定,前融机构如果按原约定的对赌条件(主要是总成本对赌事项)就目标项目进行模拟清算,其中标的项目模拟清算的净利润=已实现销售收入+未实现销售的剩余货值-开发成本-(财务费用+管理费用+销售费用)-税费。

根据前述的约定,有限合伙转让其持有的SPV的股权时,股转价格通常有两种方式,第一种按照模拟清算的净利润来计算股权转让价格,即股权转让价格=项目模拟清算净利润*股权比例+前融机构投资本金-所有已分配的本金和收益;第二种即在确定模拟清算净利润的基础上,前融机构继续指定评估机构对项目公司的资产、债权、债务等进行详细评估,并最终确定SPV的股权价值,最终双方直接根据评估值确认股权转让价格(具体计算方式可参见本公众号2020年7月10日发布的《地产真股投资的模拟清算及退出》一文相关内容)。

根据上述退出安排,假设前融机构投资本金是1亿,模拟清算后确认的总共可分配的收益是2500万,期间已分配的收益是1800万,则按照模拟清算的方式来计算有限合伙转让SPV的股权价格就是10000+(2500-1800)=10700万。但是,这个股转价格会涉及到所得税的问题,假设前融机构的1亿资金是通过受让SPV股权的形式进来,那退出时的转股所得就是10700-10000=700万元,而这700万的股转所得就一定得缴纳所得税(有限合伙和信托分别穿透至投资人,或由基金/信托管理人代扣代缴)。

可能有读者会问,剩下的700万的收益为什么不继续先以预分红的形式分配上去,然后通过股权平转的方式退出SPV,由此节省退股时因股转溢价产生的所得税。

事实上,在项目公司没有达到法定分红条件的情况下,所有预分红的挂账都存在税务风险,只是前融机构通过协议安排转嫁给了开发商(当然会计科目上还是要灵活处理的),不过要是项目公司具备分红条件,则上述问题最终都可以迎刃而解(也即原预分红的挂账都可以最终调整为分红的处理)。

值得一提的是,地产真股投资中,信托、私募及其他前融机构一直都很纠结资金进入的方式,比如最理想的情况下,前融机构全部资金都作为股权受让款,支付给原股东(开发商)后由开发商继续注入SPV和项目公司,退出时直接以“本金+剩余收益”的对价或评估价转回给开发商(或其他第三方),则股转溢价低的情况下可有效控制所得税的问题。

可问题又来了,前融机构收购股权时SPV可能还是个壳公司,这个股转价格的合理性怎么界定,另外原股东(开发商)转让SPV股转给开发商时引起的这么高的股权溢价的所得税又该如何化解,还是说仍旧通过协议安排把所有风险都踢回给开发商?

除了通过受让股权的形式实现资金的注入外,不少信托、私募及其他前融机构都有考虑过通过“小额股本+大额资本公积”的形式向SPV注入资金,则此种情况下,有限合伙通过转股的形式退出SPV时,因股本较小,股转过程会产生高额的溢价问题(溢价部分含了原来的大额的资本公积),则此时的所得税又该如何化解,还是说前融机构只能硬着头皮统一通过受让股权并支付对价的形式实现全部资金的进入?

客观地说,上述问题存在很多待解的地方,因全国各地的税收征管实践对上述问题没有统一的定性,因此业务操作上也是五花八门、各出奇招。不过就前融机构的立场而言,我们希望政府部门、税务部门能就上述问题给予指引,并切实解决投融资中涉及的税费难题。

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