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疫情下小开发商如何通过融资代建走出困境
信息来源:西政投资集团 时间:西投 · 2020年02月26日 发布人:西政管理员


                      

专业文章链接

1. 房企低成本前融资金——来自上游供应商的订单融资与信用贷款

2. 新冠肺炎疫情下的房地产项目整体打包融资方案

3. 新冠肺炎疫情对房地产市场的影响分析暨各类资金机构2020年的融资业务开展计划

4疫情下房地产企业复工的法律建议

5. 2020破产重整年:开发商如何参与破产重整拿下项目

目录

一、小开发商优劣势分析

(一)优势

(二)劣势

二、小开发商的出路:融资、代建的组合模式

(一)纯融资+代建

(二)小股+融资+代建

(三)融资+代建+置换前期负债/融出原业主可自由使用资金

(四)纯代建模式

三、小开发商融资、代建合作落地操作流程

(一)拿地阶段

(二)拿地后阶段

(三)开发完成后融资、代建的退出




笔者按: 


受新冠肺炎疫情影响,房地产企业营销中心暂时关闭,房地产销售数据急速下滑,开发商上半年普遍面临着较大的现金流压力。中小房企因自身抗风险能力、开发能力、销售能力无法和大型房企相抗衡,由此导致了房企集中度的增强。随着疫情逐步得到控制,全国慢慢进入复工的经济建设,大型房企在疫情结束后势必加大销售力度、加快融资步伐及工程进度,并全方位开展融资等一系列保现金流的工作。与此相反,中小房企的融资资源、消费客群的空间将被大力挤压,中小房企的生存空间也将越来越小。针对这种困境,中小房企要想在夹缝中生存下去,那就不得不考虑发挥自己的优势,通过一定的合作方式利用大型房企的优势,扬长避短,保现金流、保生存、保利润。

一、小开发商优劣势分析

(一)优势

小开发商一般是当地成长和发展起来的,大概来源有以下几种:一是从产业转型过来,前期储备的土地比较多;二是主业非房地产,主攻产业的同时配套住宅用地进行开发;三是利用本地资源介入旧改、城改,通过一二级联动,或者一级锁定二级等储备土地资源。他们的优势是拿地的先天条件较好、地价较低、土地位置不错。

(二)劣势

小房企的劣势也很明显:

1. 资金短缺

房地产行业是资金密集型行业,需要投入的资金量大,一般的小企业主体、征信较差,自有资金有限,融资能力弱,很容易因为资金问题陷入民间借贷、项目烂尾的境地。勉强开发完成后,发现项目的利润大部分都让融资成本吃掉了。

2. 项目操盘能力差

由于小房企的开发经验少,导致了前期申报审批拖拉、开发进度缓慢、项目强排不合理、户型设计差、成本造价较高、销售回款进度慢、品牌美誉度不足等问题,每一个问题都对项目来说是不小的打击,如果涉及到致命性的错误,则会拖垮整个项目。

二、小开发商的出路:融资、代建的组合模式

结合上述小开发商的优劣势,在受疫情影响严重的2020年,开发商快速开发、快速回笼现金流是当务之急,对于小开发商来说,有选择地和大开发商合作,采用融资、代建的不同组合模式,优势互补,在当前的经济形势下或许是最好的选择。以下根据我们财富中心处理的融资代建项目案例做相关介绍和说明。

(一)纯融资+代建

该方式一般采用明股实债的模式,适用客户为具有一定资金实力的小房企,自己可以出到总投入的30%左右,剩下的资金由我们提供前融解决,前融成本一般在年化15%-18%之间,我们同时引入品牌开发商代建。项目符合432的条件后,向银行申请开发贷解决资金。

(二)小股+融资+代建

此种模式中的真股比例需要各方就实际情况进行磋商,适用客户是有土地资源,但资金比较匮乏的小企业主,自己只能出资一小部分,剩下的资金一般是合作企业作价入股、前期融资等途径解决,其中前融成本一般在年化15%-18%之间,项目符合432的条件后,向银行申请开发贷解决开发资金。

(三)融资+代建+置换前期负债/融出原业主可自由使用资金

该方式适用土地价格低、区位好、具有明显竞争优势的项目合作,在保证合作大房企的安全边际的前提下,可以置换项目前期投入形成的负债,也可以融出一部分供业主自由使用的资金。我们提供的前融成本一般在年化15%-18%之间,项目符合432的条件后,银行申请开发贷解决开发资金。

(四)纯代建模式

纯代建模式一般分为带品牌代建和不带品牌代建两大类。业主自己资金相对比较宽裕,缺乏的是专业的操盘团队以及项目的品牌,一般头部房企都有代建的轻资产业务,可选择的范围比较多。当然若使用代建方的品牌,则代建方还需另行收取品牌使用费。

三、小开发商融资、代建合作落地操作流程

(一)拿地阶段

小房企确定有明确的土地资源后,在综合评估自身的资金、开发能力、品牌等实力的基础上,确定采用以上四种模式的哪一种,其中主要的关键点:选定意向合作开发商、进行业务对接磋商、拿地路径的设计(对大开发商专业意见的咨询和指导)、搭建项目公司的股权结构、进行融资代建(或纯代建)的审批、合同的起草及签订、准备前期拿地的相关手续、顺利拿到土地签订土地合同等。 

需要注意的问题:融资杠杆的使用和融资成本的确定是相互促进的,小开发商可以通过后期的资金置换降低项目的财务成本;拿地的项目公司股权的搭建要考虑到合作、融资、税务、股东权益等问题;拿地路径需要设计好,涉及到土地资源是通过哪种方式取得的,比如旧改、城改、产业勾地等,不同的方式有不同的拿地操作,需要多听取合作方的专业指导和协助;融资和代建怎么组合的方式,需要根据自己的资金实力进行判断,切不可没有合作的胸襟,不让渡利益,导致后期自己的资金压力和合作违约。

(二)拿地后阶段

缴交地价、签订土地出让合同后,进入开发阶段,引入大房地产公司专业的项目开发团队,成立项目管治委员会,对项目的议事规则、审批流程、营销定位、成本核算、开发节点控制等进行细化,拿出具体的节点操作方案,严控成本、争取进度,尽快达到预售条件,进入销售环节,缓解资金压力和降低财务成本。在开发阶段要注意的是开发贷的尽快落地,如果采用明股实债的方式,开发贷申请既可以项目公司自身条件申请开发贷,也可以协调使用合作大房企的征信取得开发贷,一般使用合作房企征信的方式,需要额外收取融资额2%以上的额度使用费用,在项目取得土地证以后,不满足开发贷条件的情况下,还可以用合作房企的征信走其他的融资途径,如信托等渠道,对前期高成本资金进行置换。

(三)开发完成后融资、代建的退出

前期高成本融资通过其他途径置换一部分或大部分,剩余融资资金、代建费用、品牌使用费用等在项目销售阶段可以逐步退出,项目竣工验收后且融资本金、费用等全部结清后,代建方可以全部退出。原业主自己进行税费的汇算清缴工作。

更多关于融资代建的合作欢迎联系西政财富(微信号:xz_fortune,联系电话:13632668685)。


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一、地产全产业链融资
1.拿地前融(土地款融资)
2.城市更新项目融资(含列入计划前的融资)
3.项目开发及经营类融资(含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款)
4.保理或供应链融资
二、财富管理
1.高净值客户服务:资产配置与税收筹划服务
2.理财师服务:销售产品定制与代理收款服务
3.机构服务:产品销售及金融外包服务
三、财税和跨境业务
1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务
2.资金出入境及跨境投融资服务



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