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广东省“三旧”改造税收指引解读系列(一):“政策性搬迁”,你是我的眼
信息来源:西政投资集团 时间:西投 · 2019年12月20日 发布人:西政管理员


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因篇幅原因,如读者需了解《广东省“三旧”改造税收指引(征求意见稿)》的详细解读及具体财税业务的应用与调整,欢迎转发“西政资本”公众号的专业文章到朋友圈后联系小秘书(微信号:XZ-ziben)领取《永旭观察 I 广东省“三旧”改造税收指引(粤税函[2019]889号)》实务解读稿。




目录 

一、政策性搬迁与商业性搬迁的对比

二、政策性搬迁的内涵与外延

三、如何享受政策性搬迁的税收优惠待遇



笔者按:


你是我的眼

带我领略四季的变换

你是我的眼

带我穿越拥挤的人潮

你是我的眼

带我阅读浩瀚的书海

因为你是我的眼

让我看见这世界

就在我眼前

就在我眼前

“三旧”改造是我省推进节约集约用地示范性建设,全面推进土地供给侧结构性改革,深入实施粤港澳大湾区建设的重大战略部署。按照《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧” 改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71号)要求, 国家税务总局广东省税务局在前期认真调查研究基础上于2019年11月14日就《广东省“三旧”改造税收指引(征求意见稿)》(以下简称“三旧”改造税收指引)向广东省财政厅、广东省自然资源厅征求意见。

纵贯“三旧”改造税收指引全文,多处出现“政策性”字样,如“符合国土空间规划的前提下”、“纳入县(区)级以上‘三旧’改造单元规划且原权属人能提供‘三旧’改造方案批复(或等效文件)的……”、“对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的,免征土地增值税(土地增值税,财法字(1995) 6号)”、“符合政策性搬迁规定情形的……(企业所得税,国税公告2012年第40号)”、“被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款(个人所得税,财税 (2005)45号)”等等。

一、政策性搬迁与商业性搬迁的对比

“政策性”与“商业性”相对应两个概念。政策性搬迁是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因使企业拆迁,享受企业政策性搬迁或处置收入各项税收优惠。而商业性搬迁,即基于双方自愿的拆迁,补偿款实质上是被拆迁企业(个人)处置固定资产及转让不动产等的收入,按税法规定应该对转让收入计征增值税、土地增值税和企业所得税等。因此,政策性搬迁与商业性搬迁对被拆迁企业(个人)的税负影响大为不同,详见下列对比。

政策性与商业性政策对被拆迁单位(人)在不同税种下的影响对比表


二、政策性搬迁的内涵与外延

想要正确掌握“政策性搬迁”的内涵及外延,应从《国有土地上房屋征收与补偿条例》中华人民共和国国务院令第590号(以下简称590号令)的房屋征收条例中找到依据,应把握几点:

其一,公共利益属性。与商业性搬迁补偿不同之处在于,政策性搬迁必须具备公益性,即为公共目的,而非私人和商业目的,才可享受“政策性”搬迁税收优惠。具体体现在590号令“第二条为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿”。

其二,适用范围有限定。适用范围需要要符合国防、外交、能源、交通、科技、文化、环保、公政公用、市政基础设施、保障房等任何一种情况即属于政策性搬迁,具体体现在590号令的规定“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:
  (一)国防和外交的需要;
  (二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
  (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
  (四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
  (五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
  (六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”

其中,由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要,也即我们通常理解的“三旧”改造。

其三,市、县级以上人民政府部门或其委托实施单位组织具体拆迁补偿工作。有权决定实施政策性搬迁的单位为“市、县级以上人民政府部门”。具体体现在590号令“第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”

三、如何享受政策性搬迁的税收优惠待遇

如果被拆迁企业(人)希望享受“政策性搬迁”的税收优惠待遇, 通常根据相应的税收优惠政策需要提供的支持文件主要有政府搬迁文件或公告,搬迁协议和搬迁计划。具体到三旧改造项目中,具体包括:县(区)级以上“三旧”改造单元规划、“三旧”改造方案批复(或等效文件),如深圳的城市更新计划方案、城市更新规划批复方案,如东莞的城市更新单元划定方案、“1+N”总体实施方案等,以能够证明该搬迁活动是符合政策性的,公益性的,而非商业性的。相反,如果被拆迁企业(个人)不能提供上述政策支持文件,将被认定为系拆迁双方基于商业目的而发生的收购不动产行为所进行商业性搬迁,则需要按规定缴纳各项税费,不享受税收优惠待遇。

虽然本次“三旧”改造税收指引意见稿覆盖了广东省现行的两大类共十种“三旧”改造模式,但涉及到拆迁行为享受优惠政策的适用原则,仍与以往国家相应税收政策保持高度一致认定。“你是我的眼,带我领略变换的四季,你是我的眼,带我阅读浩瀚的书海”,此次广东省税务总局的眼里只有“政策性搬迁”。因此,在三旧改造税收分析中,惟有执此牛耳,才能分辨各种变换情形,才不会误用优惠,惟有睁大此眼,才能带我们阅读浩瀚的政策文山文海。

万变不离其宗,认识“政策性搬迁”这只眼,我们读“三旧”才会从容应对!


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