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深圳“绿本房”拆赔实务暨政策性“绿本房”历史沿革与涉诉分析
信息来源:西政投资集团 时间:西投 · 2019年11月27日 发布人:西政管理员




目录 

一、城市更新绿本房拆赔实务 

一)普通绿本房签约注意事项

(二)证载权利人死亡情况下绿本房拆迁补偿操作

(三)权利人房产证遗失情况下签约注意事项

(四)对于已买卖绿本房签约注意事项

(五)证载为企业的绿本房拆迁补偿注意事项

(六)存在法院生效判决的绿本房拆迁补偿注意事项

(七)无法联系权利人的绿本房拆迁补偿注意事项

二、政策性“绿本房”概念来源及分类 

(一)政策性“绿本房”概念来源

(二)政策性“绿本房”的主要分类及特点

(三)政策性“绿本房”的现状

三、政策性住房(公共住房)的历史沿革 

(一)安居房时代的住房保障(1984-1994)

(二)市场商品房与保障性住房时代(以市场商品房为主,保障房为辅)

(三)市场商品房与政策性住房并举时代

四、深圳市现行政策性住房(住房保障) 

(一)住房供应

(二)土地供应

(三)法律适用

五、“绿本房”的拆迁补偿及司法实践 

(一)政策性住房买卖合同纠纷司法原理

(二)政策性住房买卖合同纠纷司法实践




一、城市更新绿本房拆赔实务 

在传统的净地开发模式已十分成熟的情况下,深圳城市更新一二级房地产市场联动开发的模式中,拆迁工作的开展往往左右了一个城市更新项目的开发进度。根据笔者多年的拆迁工作经验,现以深圳城市更新拆迁中涉及各类绿本房屋的处置为例,对实操工作经验进行总结。

一)普通绿本房签约注意事项

由于在产权注销过程中,房地产登记机构需对绿本房的房产证号、房屋位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况是否与产权登记簿所载一致进行核查,所以在拆迁补偿合同中对房屋相关描述应当完全与房产证证载信息一致,如证载面积、房产证号、房地产名称等。

(二)证载权利人死亡情况下绿本房拆迁补偿操作

权利人死亡的,应当完成继承后办理新的产权证书,确定新的权利人:

1.根据法定继承关系办理继承权公证、凭继承权公证书等至地税局办理免税证明后,至不动产权登记中心申办新的不动产权证书,不动产权证书证载权利人即为新的绿本房权利人。

2.根据遗嘱继承的,如遗嘱经过公证,由遗嘱确定的继承人持遗嘱至公证处办理继承权公证,凭继承权公证书等至地税局办理免税证明后,至不动产权登记中心申办新的不动产权证书;如遗嘱未经公证,则需要参照法定继承方式,相关继承人均须到公证处就遗嘱内容进行确认,然后办理继承权公证。

(三)权利人房产证遗失情况下签约注意事项

1.根据土地建筑物信息核查结果及权利人描述,确认遗失房产证是否为绿本,如原为宝安县或广东省颁发的房屋所有权证且国土档案系统无法查询核实的,可参照无证房屋进行拆迁补偿。

2.绿本遗失导致签约时无法提供房产证信息的,向产权登记部门查询,在合同内将房地产证载信息进行确定。

3.在项目进行房产证注销时,首先由区(新区管委会)城市更新职能部门对房屋拆除情况进行确认并出具同意申请注销房地产证的意见;其次经不动产登记机构核查,确认拆迁安置补偿协议等房屋证号、房屋位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况与不动产登记簿所记载的内容一致;最后由不动产登记机构在办理产权证书注销之前在《深圳特区报》或《深圳商报》和房屋现场进行公告,公告期为10个自然日,公示期无人异议或异议不成立的,即可办理注销。

(四)对于已买卖绿本房签约注意事项

绿本房无法办理产权证书的过户,即无法实现物权的变更,所以买卖绿本房通常存在证载权利人与实际控制人不符的情形,从相关规定和实操的可行性角度考虑,建议按照如下思路处理:

1.实际控制人选择货币补偿的:

首先应由证载权利人与项目公司签订货币补偿的拆迁安置补偿协议(全部协议文本由项目公司持有),项目公司获得证载权利人经公证的注销房地产授权委托书及放弃房地产权益声明;其次将拆迁补偿的款项补偿给实际控制人,付款节点应当尽量与项目推进程度相适应,如设置合同生效、房屋交付、实施主体确认完成、产权注销等付款节点,最终以双方协商结果为准;最后,项目公司与实际控制人、证载权利人以三方协议的形式就拆迁补偿的过程及权益承受情况进行书面确认。

2.实际控制人要求物业回迁补偿的,通常有以下三种实现方式:

(1)完成回迁后过户至实际控制人名下。首先与证载权利人签订拆迁安置补偿协议,补偿方式为产权置换,在房屋修建完毕后将回迁房屋产权办理至证载权利人名下,再由证载权利人过户至实际控制人名下,整个交易结构由项目公司、证载权利人及实际控制人以三方协议的形式确定。涉及的装修补偿费、搬迁费及过渡期安置费等由证载权利人委托实际控制人收取。其中若涉及税费问题、购房指标问题应在签约时明确,避免后续争议影响项目推进。

(2)完成回迁安置房后由实际控制人向项目公司买受。在证载权利人提供签订货币补偿的拆迁安置补偿协议,项目公司获得证载权利人经公证的注销房地产授权委托书及放弃房地产权益声明等材料后,项目公司向实际控制人支付货币若干,待更新项目具备回迁入伙条件时,实际控制人持项目公司向其支付的货币向项目公司回购房屋。适用该补偿方式进行补偿的,应根据具体情况综合考虑购房指标、税费及过渡期安置补偿费等问题。

(3)分割项目公司可控的无产权证书房屋的若干建筑面积至买受人名下,以该部分分割所得建筑面积作为补偿依据,具体补偿内容以实际控制人买受证载房屋可获得的补偿面积、金额为准。进行上述操作的,除应事先获得证载权利人签署的货币补偿拆迁补偿协议、放弃房地产权权益声明书及经公证的注销房地产证委托书外,还应考虑所在区域的确权政策,确保上述操作的可行性。上述操作能够保证实际控制人获得的房屋为回迁房屋,有效避免了涉及的购房指标、税费等问题。

(五)证载为企业的绿本房拆迁补偿注意事项

该类问题存在个案的特殊性,以下操作方式为建议:

1.能按照历史遗留问题思路解决的,由项目公司、证载权利人与分房业主签订三方协议落实拆迁安置补偿有关事宜;

2.如政府部门不同意按照历史遗留问题思路解决,则在完成企业内部决议、审批程序后,参照已买卖绿本房思路进行处理。

(六)存在法院生效判决的绿本房拆迁补偿注意事项

1.在涉及产权注销时,通常无需根据裁判文书办理新的不动产权证,直接注销原房地产证(绿本)即可,具体最终注销处理方式以所在区不动产登记部门意见为准(一般此类问题不动产登记部门会内部开会讨论处置方案)。

2.由于绿本问题的特殊性或纠纷当事人的诉请不规范,可能导致部分裁判文书对于物权的确认并不清晰,如裁判诉争房屋使用权、收益权等归当事人所有,具体能否凭裁判文书确定有关当事人为绿本房权利人的,以区城市更新职能部门意见及不动产登记部门意见为准。

(七)无法联系权利人的绿本房拆迁补偿注意事项

1.绿本房权利人满足下落不明满二年条件的,可由利害关系人申请证载权利人为失踪人,确定财产代管人,由财产代管人处置绿本房。

2.绿本房权利人满足《民法总则》第二十三条规定的条件的,可由利害关系人申请证载权利人死亡,由继承人对其财产进行继承后处理拆迁补偿事宜,具体继承手续见本指引第二条操作步骤。

二、政策性“绿本房”概念来源及分类 


(一)政策性“绿本房”概念来源

深圳市规划与国土资源局关于颁发新《房地产证》的通知(1994年发布,2002年重新发布,2009年重新修订):

第二条:新《房地产证》采用红皮及绿皮两种版本。红皮本记载市场商品房地产,绿皮本记载非市场商品房地产。


(二)政策性“绿本房”的主要分类及特点

1.主要分类


2.主要特点

(1)非市场商品房;

(2)产权受限,不能自由流转,限制市场交易,不能过

(三)政策性“绿本房”的现状


三、政策性住房(公共住房)的历史沿革

深圳住房的发展历史脉络:

1.安居房为主,市场商品房为辅(20世纪80-90年代)——安居房属深圳特色

2.市场商品房为主,保障性住房为辅(1998-2016) ——保障性住房层面分为国家统筹和深圳特色

3.市场商品房与政策性住房并举(政策性住房包括保障性住房与人才住房)


(一)安居房时代的住房保障(1984-1994)


1.1995年2月,国务院办公厅转发了住房制度改革领导小组制定的《关于国家安居工程实施方案的通知》(国办发〔1995〕6号,已失效)决定实施国家安居工程计划(安居住房)

深圳认为深圳当时实行的福利房制度(即准成本房、全成本商品房、社会微利房等)和国家安居工程的目标是一致的,都带有保障的性质,并于1999年通过制度落实。

2.《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》(1999年深圳市人民政府令第88号发布)

第二条   本规定所称的安居房是指按本规定出售或出租给国家机关事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。


3.《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》(1999年深圳市人民政府令第88号发布)

第三十七条   经市房改办依本规定审核后取得安居房全部产权的,安居房即成为市场商品房,权利人依法享有占有、使用、收益和处分权。

全成本房(全成本商品房)的房产证注明了本证所记载的房地产,不得买卖。抵押(典当)出租须按有关规定办理。

4.政策性住房取得完全产权

(1)取得政策性住房全部产权的房价符合房改政策规定

(2)申请人已按政策规定付清购房款和补差款


(二)市场商品房与保障性住房时代(以市场商品房为主,保障房为辅)


《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》(国务院:国发[1998]23号,现行有效)的通知:提出建立多层次住房供应体系,“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。

1.廉租住房

1999年5月1日建设部(已撤销)颁布《城镇廉租住房管理办法》(建设部第[70]号令,已失效)

城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能,向有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

2.经济适用房(经适房)

《城镇经济适用住房建设管理办法》(1994年由建设部(已撤销)和国务院房改领导小组(已变更)、财政部联合发布的现行有效)

经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象,按照国家住宅建设标准建设的住宅。

3.公共租赁住房(公租房)

(1)2008年《深圳市公共租赁住房管理办法》(已失效)

(2)2010年国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)中提出要增加公共租赁住房的供应

(3)2010年住建部等几部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)中指出:

“公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭,只能自住,不得出借、转租或闲置,也不得用于从事其他经营活动”。

(4)2013年住房城乡建设部联合财政部、国家发展改革委发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》(建保[2013]178号),自此廉租住房和公共租赁住房并轨,统一称公共租赁住房,不再供应新的廉租住房。

4.深圳保障性住房制度

深圳市保障性住房条例(2010年颁布):

保障性住房,是指政府投资建设或者通过其他途径筹集的,以限定的标准和价格,向符合条件的住房困难家庭和单身居民出租或者出售的住房,包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房等多种形式。


5.深圳保障性住房时代

安居型商品房申请条件:

(1)户籍(家庭或单身35岁)

(2)无房;

(3)社保:5年、人才3年;    

(三)市场商品房与政策性住房并举时代


1.政策性住房与保障性住房

(1)人才引进及人才安居计划施行之前(2011年之前)政策性住房几乎等同于保障性住房

(2)深圳市保障性住房条例(2010年颁布生效)

(3)深圳市人民政府关于发布深圳市人才安居暂行办法的通知(2011年颁布,现已失效)

(4)深圳市人才引进实施办法(2013颁布,现已失效,2016年修订)

(5)深圳市人才安居办法(2015年生效至今)

(6)中共深圳市委、深圳市人民政府印发《关于完善人才住房制度的若干措施》的通知(2016年颁布生效)

2.政策性住房与公共住房

(1)深圳市“二次房改”(从市场商品房到政策性住房)

(2)政策性支持住房---深圳市住房和建设局

(3)《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见 》(深府归[2018]13号文)

(4)公共住房-----深圳市规划和自然资源局,2019年10月10号《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》(征求意见稿)

四、深圳市现行政策性住房(住房保障)

(一)住房供应


1.《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》《深圳市安居型商品房建设和管理办法》


《深圳市人才住房建设和管理办法》


2.《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》、《深圳市安居型商品房建设和管理办法》(征求意见稿)2019



(二)土地供应

《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》(征求意见稿 2019年10月10日):住房用地供应需落实2035年前筹集建设各类住房170万套的任务,实现市场商品住房和三类公共住房套数4:6的供应结构要求。

1. 对于未完善征(转)地补偿手续用地、历史遗留未完善出让手续用地处理

2. 自行理清相关经济利益关系

3.出售型的公共住房(限对象、限价)


(三)法律适用

1.纲领性文件:

《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见 》(深府规[2018]13号文)

《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》(征求意见稿)

2.配套文件

《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》(征求意见)

《深圳市安居型商品房建设和管理办法》(征求意见)

《深圳市人才住房建设和管理办法》(征求意见)

3.其他

《封闭流转》

五、“绿本房”的拆迁补偿及司法实践 

(一)政策性住房买卖合同纠纷司法原理

1.民事程序规定:不予受理或驳回起诉的情形:

(1)落实政策性住房纠纷;

(2)单位内部建房、分房引起的腾、退房;

适用依据:《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发〔1992〕38号,1992年11月25日)第三条:

“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷,因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决。”

2.民事实体:合同效力

(1)买卖经济适用房---合同无效

理由:损害社会公共利益;

(2)买卖其他政策性住房——合同有效

(二)政策性住房买卖合同纠纷司法实践

诉讼请求:协助办理过户手续;

广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知

二十六、房屋尚未办理所有权转移登记,买受人请求确认房屋归其所有的,人民法院应当向其释明变更诉讼请求为出卖人协助其办理房屋所有权转移登记。买受人不同意变更的,驳回其诉讼请求。

二十九条第四款:因一方当事人迟延履行,致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行,守约方请求解除合同并赔偿损失的,应予支持。


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