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20190921交流会:房地产项目(含城市更新)前融实操分享
信息来源:西政投资集团 时间:西投 · 2019年09月11日 发布人:西政管理员



交流会通知

时间:2019年9月21日(周六)下午14:00—18:00
地点:西政地产金融研究院会议厅(深圳市南山区西丽民企科技园3栋/新视艺B座411)
主题:房地产项目(含城市更新)前融实操分享(当前各类机构融资方案示例暨融资实操案例解析)
主讲:何明亚
形式:干货分享与案例研讨
参会人员:西政地产金融研究院及研究会线下会员

交流会课件大纲:第一部分 城市更新项目前融需求种类

一、城市更新并购贷 

二、城市更新贷/拆迁贷 

三、城市更新土地款融资 

四、城市更新开发贷 

第二部分 城市更新项目前融思路及融资方案

一、信托机构融资方案

1.当前市场操作情况 

2.融资准入要求及融资方案示例(案例:XX信托-XX工改保项目) 

3.放款方式及核心问题

(1)放款通道的问题

(2)几家信托机构的项目准入要求

4.业务操作说明

二、地方资产管理公司融资方案

1.当前市场操作情况

2.融资准入要求及融资方案示例(案例:XX资产管理公司-XX更新项目) 

三、民间金控平台融资方案

1.当前市场操作情况 

2.融资方案示例(案例:XX投资公司--XX旧改项目) 

四、地产基金融资方案

1.当前市场操作情况及常规准入要求 

2.融资准入要求及融资方案示例(案例:XX基金公司-XX更新项目) 

第三部分 城市更新项目前融之开发商注意事项

一、全封闭业务与打包融资需求的关系
1.授信额度是否可放大
2.融资成本是否可做低
3.资金使用是否可灵活安排
4.放款周期是否可缩短等
二、还款来源及贷款置换问题
三、融资方案的设计问题
四、融资偏好及资金选择问题

第四部分 招拍挂项目前融思路及融资方案

一、拿地保证金融资

1.当前市场操作情况 

2.融资准入要求及融资方案示例 

(1)地方金控平台融资方案(案例:XX产融公司融资方案)

(2)基金公司方案(案例:XX基金公司-XX拿地项目)

(3)其他基金公司或金控公司融资方案

3.业务实操要点 

4.开发商与资金机构的合作要点 

二、土地款配资

1.当前市场操作情况 

2.融资方案示例 

(1)国企金控平台融资方案(募集对象:XX金控,放款方式为通过银行委贷放给“432”的并购类项目)

(2)地方金控平台融资方案

案例一:募集对象:XX开发投资公司-XX项目(走XX小贷放款)

案例二:募集对象:XX控股-土地款融资方案

案例三:募集对象:XX金控-XX土地款融资项目

(3)信托机构融资方案(募集对象:中诚信托-股权收益权融资方案-用于土地款)

3.融资要素及放款方案 

(1)明股实债

(2)股+债

(3)过桥资金+土地前置抵押

4.业务操作说明 

三、地产项目收并购融资

1.银行并购贷

2.信托并购贷(案例:XX信托-信托增资-XX项目)——已被监管

3.并购基金

4.并购贷实操总结

四、土地/在建工程/项目抵押贷款

1.融资准入要求及融资方案示例 

(1)信托机构融资方案

案例一:募集对象:XX信托-XX项目(债权认购劣后)——已被监管

案例二:募集对象:XX信托-XX项目(股加债结构)——已被监管

案例三:XX信托-XX项目开发建设资金融资(股权收益权产品)——已被监管

案例四:XX信托-XX项目(明股实债)

案例五:XX信托-XX项目(开发贷-资产收益权模式)——在操作

案例六:XX银行-XX项目(银行开发贷)

(2)金交所产品融资方案

案例一:募资对象:XX金控-XX项目江西金交所私募可转债

案例二:XX项目-亚租所资产收益权产品

2、业务实操要点 

五、融资代建

1.当前市场操作情况 

2.融资方案示例 

(1)XX资本代建合作方案(详见附件文本)

(2)XX地产代建方案(详见附件文本)

六、应收账款融资

1.当前市场操作情况 

2.融资方案示例 

(1)XX基金子-购房尾款非标融资方案(详见附件文本)

(2)XX基金子-工程应收账款供应链融资方案(详见附件文本)

第五部分 后续主流融资方向:房地产企业股权融资(含明股实债)融资方案设计

一、开发商100%持股项目公司

1.纯粹的开发商100%持股项目公司

2.形式上100%持股项目公司,实质有代持安排 

二、开发商与合作方各自按照一定比例持股项目公司

三、开发商与项目方合作,项目方代持开发商部分股权

四、境外主体100%持股项目公司/外商投资企业(即WOFE主体)

五、其他:招拍挂项目禁止项目公司股权转让的情形

西政地产金融研究会2019年交流会课程表(更新版) 


关于西政地产金融研究会——

      西政地产金融研究会是由西政地产金融研究院发起设立的,以“打造国内最专业的地产金融精英阶层”为宗旨的专业互助和资源共享型组织。研究会以西政地产金融研究院为依托,以房地产和金融实务为导向,主要开展房地产全产业链实务、金融/融资产品设计、税务筹划、跨境投融资等方面的专业研究与交流活动,致力于打造地产金融领域兼具专业性和权威性的精英交流平台。

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2.西政地产金融研究会首期课程回顾暨会员管理制度修订通知

3.西政地产金融研究会:关于增设线上会员及修订《西政地产金融研究会会员管理制度》的通知


西政投资集团业务介绍


一、地产全产业链融资

1.拿地前融(土地款融资)

2.城市更新项目融资(含列入计划前的融资)

3.项目开发及经营类融资(含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款)

4.保理或供应链融资
放款方式:西政系私募基金公司放款、银行委贷或信托通道等放款

二、财富管理

1.高净值客户服务:资产配置与税收筹划服务

2.理财师服务:销售产品定制与代理收款服务

3.机构服务:产品销售及金融外包服务

三、财税和跨境业务

1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务

2.资金出入境及跨境投融资服务


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