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商品房买卖合同解析与风险防范(二)——购房合同补充协议14个关键条款的设计及风险解析
信息来源:西政投资集团 时间:西投 · 2019年09月02日 发布人:西政管理员


目录 

一、付款方式及期限
二、逾期付款责任
三、商品房交付条件
四、商品房相关设施设备交付条件
五、交付时间和手续
六、逾期交付责任
七、面积差异处理
八、规划变更
九、设计变更
十、商品房质量
十一、保修责任
十二、房屋登记
十三、建筑物区分所有权
十四、销售和使用承诺

笔者按:


《商品房买卖合同》因其重要性,历来收到各地房管部门的重视,国务院、部分省市房管部门也针对其制定了相关示范文本适用于本省市范围内通行。作为本系列文章的第二篇,在第一篇文章对商品房买卖合同基础知识进行说明后,本文重点对示范文本关键条款解析与风险防范进行解读,以便读者对示范文本有一个更明确的认知。对本文不足之处,亦希望读者多多提出建议,完善相关内容。

一、付款方式及期限

(一)示范文本说明


(二)对本合同第七条付款方式及期限的补充和修订举例

1.买受人选择贷款方式付款的,出卖人仅代为联络贷款银行或/和协助办理按揭,不承担其他责任和义务。买受人在签订本合同及补充协议时,已充分了解个人住房按揭贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用,并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件。

2.买受人应于本合同签订之日起7日内将办理按揭所需资料提交给出卖人指定的按揭银行,并签署《银行按揭合同》,缴纳按揭的相关费用,按《银行按揭合同》约定的时间办理个人住房抵押贷款(按揭)手续,办理完毕(至抵押登记)并交足全款方能交房。

3.买受人向银行申请个人住房按揭贷款的成数及年限以银行最终批准为准。无论因何种原因(包括但不限于出卖人的个人信用状况、国家相关监管机构对银行信贷政策的调整、银行自身信贷政策的调整、银行给予独立判断对买受人申请作出不予同意的决定等)导致银行核准的贷款金额小于申请金额或贷款申请不获银行最终批准,所产生的差额由买受人在收到银行或出卖人通知之日起7日内向出卖人一次性付清,否则视为逾期支付房款。

4.在买受人申请按揭贷款后至出卖人实际全额收齐按揭银行发放的贷款之前这一期间内,如买受人未按按揭银行的要求交齐或补充相应合格资料的,或买受人未完全接受按揭银行的按揭贷款条件等情况的,或买受人要求银行暂缓或不予发放按揭贷款的,或买受人拒绝或怠于办理按揭贷款有关手续的,均视为因买受人原因逾期付款,出卖人有权依据本合同及本补充协议约定要求买受人承担违约责任。

二、逾期付款责任

(一)示范文本说明


(二)对本合同第八条逾期付款责任的补充和修订举例

1.买受人如未按本合同约定的期限付款,买受人逾期付款在90日之内(含90日),则从约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止,买受人向出卖人支付本房地产总价款每日万分之二的违约金,本合同继续履行。

买受人逾期付款超过90日,出卖人有权解除本合同,并由买受人承担本房地产总价款20%的违约金,在买受人配合出卖人完成注销本合同备案登记、并且买受人和按揭银行解除按揭合同(如有)并注销抵押登记后10个工作日内,出卖人将买受人已付购房款(不计利息)扣除违约金和买受人按揭贷款本息(如有,买受人按揭贷款本息金额由按揭银行确定,由出卖人直接向按揭银行支付)后退还买受人。

出卖人解除本合同的,买受人应在收到书面解除通知之日3个工作日内,无条件配合出卖人办理前述手续;买受人延误的,应每日按总房款千分之五的标准支付违约金;出卖人要求继续履行本合同的,自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止,买受人向出卖人支付本房地产总价款每日万分之二的违约金。

2.买受人若以按揭方式支付房款,应按贷款合同约定及时向银行偿还贷款本息。如因买受人违约(拖欠或拒绝支付银行按揭贷款)而导致出卖人向银行承担保证责任的,买受人应在接到出卖人通知之日起10日内向出卖人偿还因承担保证责任的全部损失(包括出卖人承担担保责任的本金、银行贷款利息、罚息及实现债权的所有费用)。

如买受人按揭断供,导致银行要求出卖人承担连带责任,即视为买受人根本违约,出卖人有权立即解除本合同。出卖人解除本合同的,如本房地产已交付,则买受人应向出卖人归还本房地产(装修损失以及因购买本房地产产生的相关杂费由买受人承担),且应自交付之日起至实际退还房屋之日止,按照本市同期同类房屋的租金标准向出卖人支付使用费,并按照购房款总额的20%支付违约金;出卖人解除本合同的,买受人还应在收到书面解除通知之日3个工作日内,无条件配合出卖人办理注销本合同备案登记、抵押登记等因本合同解除而产生的回转手续。出卖人已收取买受人的购房款,在扣除上述款项后向买受人退还(如有,不计利息)。

3.买受人支付购房款后,出卖人应开具收款收据。买受人已经付清全部购房款的,出卖人应当出具付清购房款证明。购房发票在办理交付手续时,统一开具统一领取。

三、商品房交付条件

(一)示范文本说明


(二)对本合同第九条商品房交付条件的补充和修订举例

1.该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格,取得《工程竣工验收报告》,视为本房地产满足交付条件。

2.买受人无合同约定或法律规定的理由,不得拒绝受领;否则,视为本房地产已于《交付通知书》载明的日期交付。本房地产之房屋质量瑕疵及/或其保修等相关事宜,并不影响本房地产的交付,亦并不导致本房地产交付时间的重新计算,本房地产的交付时间仍按本条约定计算。

3.买受人若未按《交付通知书》规定的交付时间办理交付手续的,视为出卖人已向买受人交付本房地产。买受人未收到《交付通知书》的,以第XX条约定的期限为交付时间,以不动产所在地为交付地点。

4.买受人未付清全部购房款(包括首付款、以按揭贷款方式支付的购房款、因面积增加需补交的购房款等),出卖人为买受人向银行承担的担保金、违约金,或未向相关方付清相应税费的,出卖人有权不交付本房地产给买受人,并且,出卖人不承担逾期交楼的违约责任,也不承担质量保修责任,且质保期的起始期限仍以原起算点为准,不予顺延。若此,本合同第九条约定的本房地产交付日期自动顺延至买受人付清购房全款后十日内;如出卖人在此之前已依约解除本合同的,出卖人无需向买受人交付本房地产。

四、商品房相关设施设备交付条件

(一)示范文本说明



(二)对本合同第十条商品房相关设施设备交付条件的补充和修订举例

1.因非出卖人负责实施的连接到本小区的城市公共供水、排水设施、管网未建成或未投入运营,导致供水、排水不具备使用条件,出卖人不承担责任。

2.根据南方电网的要求,需业主自行办理实名制电表申请,因非出卖人负责实施的连接到本小区的城市供电设施、网络未建成或未投入运营,导致供电不具备使用条件,出卖人不承担责任。

3.本项目不存在供暖设施。

4.建筑区划内所设的基础设施与公共配套建筑,以政府及电力、煤气、卫生等相关部门最终确定为准,本房地产的有线电视、网络设备、电话、燃气等配套设施需由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用。

5.如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件,双方同意由出卖人采取补救措施,不影响买受人实际使用的,视为满足约定条件,双方同意办理房屋交接手续。

6.除买受人所购买本合同房产所属区域外,其他区域的所有规划(包括但不限于功能规划、组团设置及布局、环境设置及布局、公建和配套设施设置及布局、楼宇布局、道路设置及布局等)、开发时间及开发模式等出卖人均有权做出调整,最终以政府批准的规划方案或相关买受人、经营者确定。对此,买受人表示理解同意并无条件接受,买受人不得以公共配套设施未投入使用为由拒绝接收本房产。

五、交付时间和手续

(一)示范文本说明


(二)对本合同第十一条交付时间和手续的补充和修订举例

1.若因买受人逾期收楼的,在出卖人指定的交楼期限届满当天,视为已实际交付买受人使用。此后,该商品的风险已转移给买受人,因此导致的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修(若有)破损、灭失等均与出卖人无关,由买受人自行承担。自该商品房视为已实际交付买受人使用之日起,开始起算其物业管理费、水电分摊费等物业管理公司规定买受人应缴纳的费用,该商品房的保修期亦同时起算。

2.在约定交付商品房的期限届满时,若买受人未按合同约定支付房价款(含买受人采用贷款机构按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项以及因面积差异而应增补的房价款)、违约金(若有)给出卖人,或因买受人原因导致合同未办妥备案,或买受人未付清专项维修基金及其他应付的款项,出卖人有权相应推延交付商品房而无需承担任何违约责任,但自合同约定的交付期限届满之日起,该商品房损毁、灭失的风险及物业管理服务费等相关费用由买受人承担,且买受人应赔偿出卖人的全部损失。

3. 买受人应按《交付通知书》内确定的交付日期对本房地产进行查验,对于买受人在《收楼意见书》中提出的除主体结构安全外的质量瑕疵异议,出卖人应按照本条约定的时间向买受人提供《整改完工通知书》,并应按照本合同约定对应保修的项目履行保修义务。不属于保修范围的出卖人应在《整改完工通知书》中一并说明。买受人应当按照出卖人《整改完工通知书》中约定的验收日期给予验收。买受人无正当理由不得延期、拒绝验收,否则,出卖人在《整改完工通知书》中约定的验收日期视为维修合格日。

4.房屋质量瑕疵由出卖人按本合同约定对其承担保修责任,保修期间不视为出卖人逾期交付。

5.如买受人为两人或两人以上联名购房的,任何一人之办理交付行为均视为已获得其他联名买受人同意并授权,任何一人的收楼行为的效力均及于其他联名买受人。

六、逾期交付责任

(一)示范文本说明


(二)对本合同第十二条逾期交付责任的补充和修订举例

1.如因出卖人原因导致逾期交楼未超过90日的,则每逾期一日,出卖人向买受人支付本房地产总价款万分之二的违约金。

如因出卖人原因导致逾期交楼超过90日(不含本数),买受人有权解除本合同;买受人解除本合同的,出卖人应当自本合同解除备案登记、且买受人与按揭银行解除按揭贷款合同(如有)并注销抵押登记后10日内,将已付购房款(不计利息)扣除买受人按揭银行按揭贷款本息(如有,具体贷款本息以按揭银行计算为准,该贷款本息由出卖人直接向按揭银行支付)后退还买受人,并按买受人已付购房款10%支付违约金给买受人,该10%的违约金已包含本条上述按本房地产总价款每日万分之二计算的违约金。

如因出卖人原因导致逾期交楼超过90日(不含本数),而买受人要求继续履行本合同的,本合同继续履行,每逾期一日,出卖人向买受人支付本房地产总价款万分之三的违约金。

就逾期交楼,出卖人无须向买受人承担本条约定之外的违约责任及/或损失。

2.合同约定的交付期限前房屋已达到交付条件,但因集中交付原因,甲方交付通知文件确定的交付时间晚于合同约定时间【30】天内的,不视为甲方逾期交付,房屋交付时间按合同约定的交付期限届满之日为准确定。

3.本合同中的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。因不可抗力致使本房地产不能按本合同约定的时间交付的,出卖人应及时通知买受人,同时应在合理的期限内提供有关证明,并书面通知买受人合理延期后的交付时间。

4.在本项目施工期间,如出现日均降雨量超过25MM、气温高于35℃以上(不含本数)、黄色及以上级别预警信号台风等情况,属于本合同所述的不可抗力。出卖人因此不能按时交付房地产的,不构成违约。

5.对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反本合同规定义务的,出卖人有权顺延履行相应义务,且不承担违约责任。

6.依据《安全生产法》和《建设工程安全生产管理条例》,遇到战争、地震、洪水、泥石流、恶劣天气及政府管制、政策变动等严重影响生产的事宜时,则本项目必须停止作业。鉴于政府有关部门在出现前述事项时会通过新闻媒介向社会公告,故买受人同意出卖人不必就前述事项另行知会买受人,在工程监理公司证明上述情况对工程工期造成的影响后,交房日期可相应顺延。

七、面积差异处理

(一)示范文本说明



(二)对本合同第十三条面积差异处理的补充和修订举例

本房地产按套内建筑面积计算购房款,如交付使用的房地产分摊公用建筑面积出现差异的,买卖双方互相不退、不补,也不承担违约责任。本房地产实际套内建筑面积与本合同约定的套内建筑面积如果存在差异,买受人同意不退房。分别按以下方式处理:

1.差异值在±0.6%以内(含本数)的,买卖双方互相不退、不补。

2.差异值在±0.6%以上的,买卖双方按本房地产套内建筑面积单价及差异面积结算后多退少补,面积超出的,超出的面积由买受人补足超出部分的房价款(扣除0.6%的误差后);面积不足的,由出卖人返还该不足部分的房价款予买受人(扣除0.6%的误差后)。

3.双方应在房屋交付时按照上述原则签署补充协议,以便办理产权转移登记。且双方同意在本房地产交付之日办理相关的补、退款手续。


八、规划变更

(一)示范文本说明


(二)对本合同第十四条规划变更的修订和补充举例

详见对本合同第十五条设计变更的补充和修订举例部分。

九、设计变更

(一)示范文本说明


(二)对本合同第十五条设计变更的补充和修订举例

1.在不影响本房地产的质量和使用功能的前提下,出卖人有权对原有规划设计作出局部调整,买受人表示理解并予以接受。

2.在经规划部门批准且不影响买受人所购本房地产之户型、结构形式、空间尺寸、朝向的前提下,买受人同意并接受出卖人对原规划及建筑设计方案做出的局部调整,出卖人无需通知买受人且不承担违约责任。

3.政府或法律法规要求的变更与调整,属于不可抗力,出卖人不做另行通知且不承担违约责任。

4.规划变更或设计变更不影响合同目的实现的,买受人无权以此为由解除合同。

十、商品房质量

(一)示范文本说明




(二)对本合同第十六条商品房质量的补充和修订举例

1.于本房地产存在的质量缺陷,出卖人按照本合同和相关法律法规承担维修责任,造成买受人下列损失的,负责赔偿:(1)质量缺陷造成的直接损失;(2)维修期间房屋不能正常使用的损失。

2.因质量问题经多次维修后仍不能满足正常使用要求的,或买受人认为仍然存在质量问题的,买受人可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。检测结果经双方共同委托的第三方检测机构复核确认存在质量问题的,根据质量问题的严重程度,买卖双方依法处理。。

3.买受人同意出卖人对本合同附件所列的主要装修标准包含以同等或高于约定品质的材料、设备替代的情形。若交付房产的装修部分达不到本合同附件约定的主要装修标准,出卖人应使之达到原标准。对于公共部分的装置、装修、装饰及配套设施、设备,买受人无权要求出卖人拆除、增减或变更。

4.本房地产的卫生间、厨房设施设备基本功能应与合同附件约定保持一致,具体设施设备的位置、型号、尺寸、款式等,出卖人可根据实际装修效果作相应调整,对此买受人表示充分理解并认可。

5.该房屋内部的“装置、装修和装饰”,该部分交付时,在不影响业主安全使用的情况下视为完好。如有质量瑕疵,由相应供应商提供维修,不作为买受人拒绝收楼的理由。

一、保修责任

(一)示范文本说明


(二)对本合同第十七条保修责任的补充和修订举例

1.本房地产保修期自交付(包括视为交付)之日起计算。

2.保修期内发生的维修行为,不产生保修期顺延或者重新开始计算的后果,本合同约定的保修期限到期后,具体保修工程的独立保修期尚未到期的,该独立保修期仍然适用。

3.因本房地所在楼栋或相邻房地产发生渗漏等问题进行检修或维修,需要买受人配合时,买受人应无条件配合。如因买受人拒绝或拖延配合导致的损失,由买受人承担。如因买受人提供配合造成本房地损失的,由相关责任方承担。

4.出卖人应在收到买受人的保修通知后10日内开始履行保修义务或提出异议。在保修期内,出卖人收到买受人书面保修通知书10日内,既不履行保修义务也不提出异议的,买受人可以自行或聘请他人进行维修,合理的维修费用由出卖人承担。

5.出卖人维修该房地产时买受人有积极协助、配合的义务,如果因买受人不履行协助及配合义务致使出卖人未能及时维修或造成损失扩大的,由买受人自行承担责任。保修完成后,买受人应当按照出卖人通知中约定的验收日期进行验收,买受人无正当理由不得延期、拒绝验收。否则,通知中约定的验收日期届满即视为验收合格。

6.保修期间房屋不能正常居住使用的,出卖人提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后,不再承担其它赔偿责任。

十二、房屋登记

(一)示范文本说明


(二)对本合同第二十条房屋登记的补充和修订举例

1.双方一致同意:本房地产之《不动产权证书》由买受人自行办理。如本房地产办证延期的,买受人无权就此向出卖人主张违约金等款项。

如买受人采取按揭方式付款的,买受人应在本合同约定的本房地产交付之日前,委托房地产登记管理部门及按揭银行认可的受托方办理《不动产权证书》以及本房地产的抵押登记手续,向上述受托方提供办理《不动产权证书》和上述抵押登记手续所需的全部办证资料,并应当向上述受托方或实际收款方足额缴纳买受人应承担税费等相关费用(上述税费如遇政策调整,买受人应当按新的规定缴纳)。

如买受人采取一次性付款或分期付款方式付款的,出卖人向买受人交付办理《不动产权证书》所需资料,由买受人自行办理《不动产权证书》。

2.出卖人办理本房地产项目的房地产初始登记时,登记主管机关会在公共媒体上发布初始登记公告,买受人应留意有关公告内容,自行向出卖人查询本房地产项目初始登记的办理情况,并与出卖人联系填写《房地产转移登记申请表》自行办证,出卖人不再另行通知。

3.出卖人在办理《不动产权证书》中的义务仅限于办理本房地产项目之初始登记、将办理《不动产权证书》所需的资料报由有关房地产权登记机关备案,以及向有关房地产登记机关及按揭银行协助提供应当由出卖人提供的资料。出卖人履行上述义务即视为其办证义务履行完毕,因政府原因导致出卖人不能提供前述资料或政府有关部门不收文的,不视为出卖人违约。

4.买受人未付清全部购房款(包括但不限于购房款、面积差价、违约金、按揭贷款等)、出卖人为买受人向银行承担的担保金额、违约金,或未向相关方付清相应税费的,出卖人有权拒绝协助提供办理《不动产权证书》所需的资料,直至买受人完全履行各项义务为止,且不视为出卖人违约,不承担延期办证的违约责任。

十三、建筑物区分所有权

(一)示范文本说明


(二)对本合同第二十二条逾期交付责任的补充和修订举例

1.小区公共配套设施所有权归全体业主共有,但业主及出卖人不得擅自改变其使用功能。归属于业主共有部分包括房屋、可利用空间和设施设备等,在业主委员会成立前,由前期物业服务企业统一管理,如有收益将用于社区物业管理及公共设施设备的维护等。

2. 出卖人与买受人双方约定,下列项目权益归属于出卖人所有:

(1)项目区域内所有的广告权益;

(2)所有未出售之物业的所有权归出卖人所有;

(3)高层架空层之面积未向买受人分摊,高层架空层以及其他由出卖人投资建造的经营性房地产和设施归出卖人享有。

3.本项目建筑区划内,规划用于停放汽车的车位和车库、架空层、会所等物业设施的所有权、经营权、收益权归出卖人享有,出卖人有权通过出售、出租或者附赠的形式进行支配和处分,但处分时应首先满足业主的需要。

4.出卖人需使用买受人所购本房地产空间以便对买受人所购本房地产相邻的房屋或公共部位及设施、设备进行维修、维护时,买受人应提供必要的协助和便利.

5.本项目、项目用地范围内道路及楼宇的命名权(含更名权)归出卖人所有,经履行法定手续后,出卖人可进行变更。

十四、销售和使用承诺

(一)示范文本说明


(二)对本合同第二十四条销售和使用承诺的补充和修订举例

1.未经前期物业服务企业同意,买受人不得随意更改房屋的外观,不得擅自改动阻台和露台,不得更改或増设相关设备(如空调机位等)。

2.买受人在签署本合同和补充协议之前,已充分了解出卖人为推广该楼所作的售楼广告(包括但不限于设备、装修材料、售楼模型、多媒体等售楼资料)及其他宣传方式均为要约邀请,非要约,不构成对该商品房交付标准及本合同的组成部分。买卖双方的权利义务以本合同及补充协议内容为准。

3.买受人已了解、知悉并接受本房地产所处位置、朝向、套内空间、规划布局及外部环境,买受人对此无任何异议。

4.买受人确认:出卖人已在本项目销售现场向买受人明示法律法规应明示的文件、证书及重要提示。买受人在签署认购书和买卖合同之前,已经査看过出卖人的公示文件,对本合同及本补充协议等法律文件内容的含义及履行义务均已全部理解且无异议;也到现场查看过购买房产周边环境及配套设施设备并予认可。

5.在签署本合同前,出卖人已向买受人告知国家及汕头市关于限购限贷的相关政策,买受人亦咨询了解相关政策的内容,并清楚政策存在变化的可能。买受人确认其提供的所有购房资料真实有效,并符合汕头市相关的购房条件。如因买受人提供资料不真实、不完整或不符合汕头市相关购房条件致使本合同不能履行的,出卖人有权单方解除本合同及本补充协议,同时买受人应按照购房款总额的10%向出卖人支付违约金。

6.本合同生效后,如买受人自行或委托第三人对房屋进行装修改造导致该房屋的结构、面积变化,由此引起该房屋所涉任何权利义务的变化均与出卖人无关。

7.出卖人有权对项目、楼栋命名,并在楼宇外墙或屋面设置出卖人公司名称和小区注册名称组成的标志牌和logo;在小区公寓、办公、商铺、车位车库销售未结束的情况下,出卖人有权在楼宇或外墙面设置项目销售广告,以不影响己入住业主正常居住使用为限,买受人不得干涉。

8.因本房地产项目为分期开发,买卖双方协商同意出卖人可根据项目开发需要临时占用路面及公共设施,但出卖人将尽量避免或降低占用路面及公共设施对买受人造成的影响。


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一、地产全产业链融资

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4.保理或供应链融资
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