项目推介 Project Introduction

商品房买卖合同解析与风险防范(一)——合同条款及注意事项
信息来源:西政投资集团 时间:西投 · 2019年08月26日 发布人:西政管理员



目录 

一、合同的概念与特点

(一)合同的概念(《合同法》第2条)

(二)合同的特点

二、合同主要条款与商品房买卖合同的条款

(一)合同主要条款(《合同法》第12条)

(二)商品房买卖合同的条款(住建部2014年版本)

(三)商品房买卖合同的附件(住建部2014年版本)

三、商品房买卖合同注意事项

(一)提供格式合同一方的提示义务(《合同法》第41条)

(二)示范文本与补充协议的实操

笔者按:


房地产行业属于“合同密集型”行业,发展商与上下游相关主体如政府土地管理部分、施工单位、监理设计单位、业主、承租商家等,均是通过各类合同来明确双方权利义务的。房地产开发环节的末端——销售运营环节中,发展商与业主签订的《商品房买卖合同》一直以来都受到发展商、业主及相关政府监管部门的重视。

      本系列文章以原住房城乡建设部、工商总局2014年4月印发的《商品房买卖合同示范文本》(建房【2014】53号)为蓝本,对相关示范文本及补充协议进行逐一解析。本文为本系列文章的第一篇,主要针对商品房买卖合同基础知识进行说明,后续文章将继续对示范文本14个关键条款解析与风险防范、补充协议拟定注意事项与风险防范进行解读,欢迎读者关注。对本文不足之处,亦希望读者多多提出建议,完善相关内容。

一、合同的概念与特点

(一)合同的概念(《合同法》第2条)

1.合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

2.合同概念解析

平等主体——双方当事人处于平等地位

之间——双方或多方法律行为

设立、变更、终止民事权利义务关系——订立合同的目的

协议——双方或多方经协商,并达成一致

(二)合同的特点

1.合同的基本特点

(1)合同与法律——私法领域,法无禁止即为允许。合同是当事人之间的“法律”。有约定从约定,没有约定的才看法律。合同优于法律。

(2)合同与政府规定——风能进,雨能进,国王不能进。行政机关无权干预,无权认定合同无效,无权审查合同条款。(行政机关示范文本不允许修订时,企业应对措施)

(3)合同与广告——具体确定、重大影响的广告和宣传资料,可能构成合同义务。不严谨的广告和宣传资料,可以通过合同来弥补。

(4)营销人员与合同——必备,不了解合同法知识的销售不是好销售。

(5)主合同(示范文本)与补充协议——补充协议优于主合同。

(6)格式条款与霸王条款——违反法律规定的格式条款属霸王条款,无效。

(7)签字与盖章——无需逐页签名,适当采取防换页措施;无需指印。

2.合同与广告

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)

第三条  商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

结论:两个条件——具体确定+重大影响

3.格式条款与霸王条款

《合同法》

第四十条  格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

第五十二条  有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十三条  合同中的下列免责条款无效:

(一)造成对方人身伤害的;

(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

结论:格式条款≠霸王条款,格式条款≠无效条款

二、合同主要条款与商品房买卖合同的条款

(一)合同主要条款(《合同法》第12条)

合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:

1.当事人的名称或者姓名和住所;

2.标的;

3.数量;

4.质量;

5.价款或者报酬;

6.履行期限、地点和方式;

7.违约责任;

8.解决争议的方法。

(二)商品房买卖合同的条款(住建部2014年版本)


(三)商品房买卖合同的附件(住建部2014年版本)


三、商品房买卖合同注意事项

(一)提供格式合同一方的提示义务(《合同法》第41条)

采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)

法释[2009]5号

第六条 提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容,在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识,并按照对方的要求对该格式条款予以说明的,人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。

 提示方式:字体+字号+颜色

(二)示范文本与补充协议的实操

示范文本——简约

补充协议——细致,针对示范文本逐一补充和修改

       优点:便于办理备案手续+便于逐一向业主解释


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1.拿地前融(土地款融资)

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