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西政资本201908:新政后房地产融资形势暨当前主流融资产品及实操分析
信息来源:西政投资集团 时间:西投 · 2019年08月21日 发布人:西政管理员


目录 

一、当前监管环境下地产融资形势及融资机构业务分析

(一)银行——开罚单、搞自查、32城专项检查、收归审批权、调整房贷利率

(二)信托——接连“暴击”,紧额度、去通道、持续警示与监管

(三)保险——坚守投资方向,不可违规投向房地产

(四)AMC——专注主业、回归本源

(五)私募——频繁爆雷、市场疲软,转变思维、探索真股合作

(六)发债、资产证券化——强调发债资金用途、供应链资产证券化储架发行规模受限

(七)金控平台——限缩业务范围及放款额度、项目优中选优

(八)担保公司——不敢“妄动”

(九)保理、融资租赁——思维转型,政策支持,或迎来春天

(十)股交所、金交所——放款的另一个出口

(十一)境外资金——受境内外环境影响成本有所提升,挑选项目类型

二、当前地产融资方式及实操分析

(一)银行融资

(二)信托432融资或变通底层资产融资

(三)金控平台融资

(四)金交所/金交中心产品融资

(五)股交所可转债融资

(六)融资+代建

(七)保理、融资租赁等供应链融资、商票质押融资

(八)股权融资

(九)保险机构融资

(十)AMC融资

(十一)尾盘贷融资

(十二)资本市场融资

笔者按:


进入2019年8月份以来,银行涉房业务全面收缩,不少银行甚至暂停了开发贷业务。自23号文及64号文发布后,信托通道全面受堵,房地产信托前融业务基本上全面暂停,不少监管局甚至直接叫停了开发贷业务。据西政财富中心的同事反馈,在当前情况下,地产私募基金产品卖不动,信托产品没得卖,整个融资市场呈现的是一片肃杀的景象。值得一提的是,在这轮调整中,地方金交所/金交中心的定向融资计划、摘挂牌类产品以及区域股交所可转债产品等开始活跃于舞台,并在当前发挥着核心的通道功能,但监管的大棒何时放下还是个未知数。
长期以来,房地产对GDP的贡献不言而喻,由于房地产与金融体系的高度交织,随着“供给侧结构性改革”的纵深推进,防止“地产金融化”的理念在近期频出的地产融资监管政策中更是体现地淋漓尽致(具体可参见本公众号2019年8月9日的推文《西政资本:一文读懂2019年上半年度房地产融资主要监管政策及事件》)。在当前环境下,地产企业外部融资渠道大幅度收紧,对于地产企业而言,除了依靠(降价)销售回款发力,还能有何方式获得融资?为便于说明,笔者结合西政资本与西政财富近期操作地产融资项目的业务实践,就当前存在操作空间的主流融资产品及相关实操细节进行整体梳理,以供同业人士参考。

一、当前监管环境下地产融资形势及融资机构业务分析

(一)银行——开罚单、搞自查、32城专项检查、收归审批权、调整房贷利率

1.银行房地产融资层面,土地款等前融业务一直是禁止的范畴。近期监管部门业已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行“窗口指导”,要求控制房地产贷款额度。有些地方银保监局对一些住房按揭贷款管理不规范和房地产授信业务不审慎等行为开具了罚单。《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》【银保监办便函〔2019〕1157号】明确了对全国32个城市银行房地产业务进行专项检查的要求,并根据“一城一策”的原则,各地银监局抽查不少于3家银行相关地产业务。
2.目前对于房地产“并购贷”业务,银行系秉持着 “悠”着做的态度,或收紧相关业务或要求办理并购贷所涉的项目需满足432条件。
3.对于项目开发建设阶段的“开发贷”业务亦是“紧”着做,逃不开的头部企业、当地龙头、名单制,甚至一些银行已暂停开发贷业务。据西政财富中心同事反馈,目前很多银行虽然已下达开发贷等贷款批复,但因监管原因导致无法放款,由此倒逼越来越多的开发商往银行、信托之外的私募、金交所/金交中心、股交所、金控平台等高成本的资金渠道靠拢。
4.为数不多的能操作城市更新/旧改项目贷款的银行,在当前市场环境下,则更加看重融资主体、项目优质程度以及项目所处的阶段及成熟度。
5.部分银行已将所有涉房业务的审批权全部收归总行,因此导致很多分行审批通过的项目,最终不一定能放款。
6.盯紧销售端,上调房贷利率,首套房贷利率一涨再涨,额度紧张、放款周期变长,倒逼房产市场降温。

(二)信托——接连“暴击”,紧额度、去通道、持续警示与监管

近期除了144号文(《中国银保监会办公厅关于保险资金投资集合资金信托有关事项的通知》【银保监办发〔2019〕144号】)一定程度上放松了“信保合作”的准入门槛,对信托公司开展信保业务是个利好外,23号文(《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》【银保监发〔2019〕23号】)以及其后接踵而至的一系列“地产融资窗口指导”以及近期的64号文(《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》【信托函〔2019〕64号】),对地产信托融资则是接连的“暴击”。
1.紧额度,对交易对手及项目优中选优
64号文之后,要求信托房地产业务规模930不能超过630,这不仅仅是对930时点的监管,更是对630到930之间的全过程监管(即每一天都不可超过630的额度),因此,那些试图7、8月份做大规模,保持930不超过630的“擦边球”做法的信托机构已无以为继。据西政财富中心同事反馈,不少信托机构从业人员表示,今年下半年地产信托融资估计也就这样了,剩下的时间可能只能“休假”。
2.真股投资是鼓励及转型的方向,但实际推行面临新问题
真股投资是“供给侧结构性改革”所鼓励的方向。但是,目前真股投资对于信托机构而言其面临着投后管理能力不足以及募资难的现实问题。如何打造自身的投后管理能力或“借力”进行投后管理,以及如何逐渐培养自身的募资销售团队及合作团队则是信托机构面临的又一重大课题。
3.可做满足432的项目,持续警示与监管将成为常态
满足432的开发贷一直是允许操作的业务范畴,不过对于二级开发资质的要求,也从允许“项目公司股权结构系全线条100%控股具备二级开发资质”到“仅允许向上穿透至第二层级(即项目公司爸爸层级)控股股东具有不低于房地产开发二级资质”,很多待批的423项目,也因监管口径的变动而彻底凉凉。
据西政财富同事反馈,市面上有一些机构想通过“432”套壳项目解决融资路径问题,但是随着监管的持续加码,对资金最终流向的监管亦将逐渐成为重点,也即对信托地产融资的持续监管与警示将成为常态。
4. 探索新业务,转型已箭在弦上
常说信托有“三板斧”:房地产、政信与通道,但是,在当前环境下,对于信托机构而言,可做的似乎仅剩政信业务了。然而,就政信类业务而言,实际上可谓是“僧多粥少”。目前,从信托公司的业务调整方向来看,不少信托机构试图跻身消费金融信托,但谁知这些市场早已被提前布局该领域的一些信托公司如云南信托、外贸信托所占据,当然想进入这一领域有些信托公司还苦于自身没有相关成熟的系统。除此之外,如回归信托本源发展家族信托,则道阻且长,当然总体上业务转型确实迫在眉睫。

(三)保险——坚守投资方向,不可违规投向房地产

144号文一定程度上放松了信保合作对信托公司的准入条件,同时亦强调“保险资金不得投资基础资产属于国家及监管部门明令禁止的行业或产业的资金信托,融资主体须承诺资金不用于国家及监管部门明令禁止的行业或产业”。总结来说,保险资金可投产业、商业、养老、长租等,但就是不可投普通住宅。

(四)AMC——专注主业、回归本源

自2018年华融原董事长赖小民事件后四大AMC即更加强调回归主业,收缩对房地产企业的融资。《关于加强地方资产管理公司监督管理工作的通知》【银保监办发〔2019〕153号】强调地方AMC需回归本源,专注主业,规范通道业务,治理市场乱象。
故此,以前常见的操作模式,诸如关联母子公司构建关联贷款或收购建筑公司应收款+地方AMC+私募基金模式以及非金不良转为金融不良的模式(非金不良+地方AMC+四大AMC)将受到严格的限制。

(五)私募——频繁爆雷、市场疲软,转变思维、探索真股合作

1.募资成本水涨船高,募资难度升级
私募行业频繁爆雷,私募机构亦是死的死、伤的伤;投资人在不同程度受伤后,一些投资人亦是对私募心灰意冷。据西政财富同事反馈,私募基金募资目前是难上加难,一些代销机构的募资成本甚至达到了4%-6%。庆幸的是,在当前市场环境下,越来越多的募集人员从原先只关注能拿到多少销售佣金及提成,逐渐转变到更加关注交易对手的优劣程度、底层项目情况,以及对自身专业能力、项目分析能力的培养。
2.转变思维,探索真股合作
从西政资本目前掌握的行业数据来看,私募机构已逐渐习惯从仅仅关注资金募集以及纯债的思维向回归资产管理本源,通过自身投资管理能力、专业能力提升项目投资价值方向转变。更有一些私募机构主动探索与信托、开发商等机构寻求真股方向的合作。

(六)发债、资产证券化——强调发债资金用途、民企供应链资产证券化储架发行规模受限

发改办外资〔2019〕778号明确了“房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”,发债资金挪作他用存在更大的难度。
根据一些同业人士的反馈,因之前一些民企发行了较多的供应链类资产证券化产品,故此,监管要求民企的供应链类资产证券化储架发行规模不能做太大,但是该指导对国有背景企业的限制却不大。

(七)金控平台——限缩业务范围及放款额度、项目优中选优

在融资逆势的环境下,一些带有国企背景的金控平台成为提供地产融资的重要渠道。但是,随着地产监管的持续加码,一些金控平台的业务范围也从全国核心三四线城市的地产前融业务逐渐向金控平台所在区域限缩;出于分散投资风险的考量,放款额度也从原来单体项目授信1-10亿不等到对单体项目授信限缩在2-5亿以内。在当前环境下,对于投资项目更是优中选优,成本亦是有所提高。

(八)担保公司——不敢“妄动”

原先一些中小担保公司针对相对优质的交易对手及项目亦能提供前融资金,并且存在一定的成本优势,但是,在当前给地产融资戴紧“紧箍咒”的监管环境下,一些中小担保公司对地产融资亦采取“不敢妄动”的态度。

(九)保理、融资租赁——思维转型,政策支持,或迎来春天

《中国银保监会办公厅关于推动供应链金融服务实体经济的指导意见》【银保监办发〔2019〕155号】明确了对供应链相关业务的支持。地产企业亦是更名、转型,发展新业务,并在“转型、转变”中通过地产上下游或新业务获得融资,而在供应链业务中保理及融资租赁则是重要的业务渠道。

(十)股交所、金交所——放款的另一个出口

1.在私募基金发展疲软之际,很多机构转向到金交所/金交中心发行定向融资产品或摘挂牌类产品。金交所/金交中心在本轮监管浪潮中获得了蓬勃发展的机会,更是在无形中解决了资金的放款通道问题。
2.股交所作为区域股权交易市场,因其灵活性,其可转债产品亦是当前融资环境下的重要放款通道。

(十一)境外资金——受境内外国际环境影响成本有所提升,挑选项目类型有所偏重

境外资金长期以来在融资成本上具备较大的优势,以西政资本合作的境外资金为例,受近期国内外环境及贸易摩擦影响,境外资金在融资成本上亦有所上涨,其中近两个月上升幅度在年化1%-3%之间不等。值得一提的是,有些境外资金对投资方向有明显的偏好,比如只投或倾向于投资教育地产、产业地产项目等。 

二、当前地产融资方式及实操分析

因地产行业融资行情目前系严控状态,地产融资成本随之(特别是前融)上浮,随着融资形势的紧张,原来严控融资成本的部分前30-50强的房企,目前亦稍稍提高前融融资成本上限(比如不少30强内的房企将融资成本的上限放宽至年化15%-16%)。需注意的是,地产融资虽受限,但是实业、贸易、供应链系目前鼓励的发展方向,因此,对于提早布局其他行业或上下游产业的房企而言,亦可借助相关实业、贸易进行变通,并获得融资。除此之外,一些金控平台目前系地产融资的重要渠道之一。金交所/金交中心的产品、区域股交所可转债产品亦是当前为数不多的放款渠道。在融资寒冬中,借力及抱团取暖方得生存。

(一)银行融资

虽然近期32城银保监局对银行就房地产业务进行专项检查。但是,符合要求的房地产融资依旧可以操作。
1.并购贷虽然作为常规业务,但是在授信时需看并购主体的资质、项目的情况等,并要求项目(指土地)满足25%的投资要求;
2.虽然目前部分大银行一刀切暂停开发贷业务。但是对于资质、实力较为优质房企的满足432项目的开发贷业务依旧存在融资的空间;
3.部分银行可操作更新贷、拆迁贷类的产品,但不同银行对拆迁贷、旧改贷、更新贷的准入要求有所差异:
(1)项目进度及放款要求:有的银行要求项目需专规通过后,拆迁签约率达到60%可报批立项,达到90%可放款;而有的银行要求拆迁签约率100%,实施主体确认方可介入;
(2)核查流水,若涉及资金替换,所替换资金实际用途用于拆迁补偿等;
(3)成本:具体一事一议,综合成本年化7%-10%。
4.对开发商上下游公司提供供应链融资,对地产企业内的采购主体提供贸易融资,该类业务实质为一般的授信业务。

(二)信托432融资或变通底层资产融资

在此轮信托地产融资强监管下,目前地产信托融资能操作的仅剩满足432条件(诚如上述,目前监管层也对银行内部开展四证的核查工作,即落实银行之前的涉房开发贷融资业务中的四证齐全是否真实有效)的地产融资项目,当然一些信托机构接受“套壳”432项目融资,但是,对于“地王”项目则不再考虑合作范围内。
除此之外,真股合作项目因考虑到投资人接受度以及观念、思维转变和投后管理实现问题,目前亦主要处于在探索、尝试阶段。
当然,如果融资主体体系内存在贸易、实业类业务的,部分信托亦接受将实业、贸易作为底层资产(即“信托+贸易等实体”投资模式)实现“绕道”融资之目的。

(三)金控平台融资

据西政财富同事反馈,各方融资渠道收紧的情况下,一些金控平台在当前融资环境下却具备很大的融资优势。但是,因即将进入第四季度,目前一些金控平台对单体项目的融资额度也逐渐降低(如从单体项目融资1-10亿降低为2-5亿左右),并倾向于做短平快融资项目。此外,随着融资形势收紧,成本亦是有所上涨。
在对项目选择上,侧重于强城市的项目准入,住宅类项目为主,具体一事一议,原则上住宅占比不低于80%;融资主体须具备一定项目开发经验,无不良诉讼,具有良好信用记录及且经营状况较好;目前倾向于做3+3的短期融资;在放款上一般做明股实债或直接债权投资为主(更多内容可参见西政财富公众号(xizhengcaifu)2019年8月6日的推文《融资方案系列(一):土地款融资及房地产项目前融方案》)。

(四)金交所/金交中心产品融资

对于中小房企以及具有前融需求的地产企业而言,私募基金一直是重要的融资手段。但是在近两年私募行业频繁爆雷加之基金产品备案难等问题下,一些地产企业选择通过金交所/金交中心发行定向融资计划或摘挂牌产品获得融资。

以一些金交所为例,定向融资计划与摘挂牌产品比较而言,定向融资计划有更高的准入标准,通常需评级AAA的民企或AA以上国企/央企作为发行主体,而金交所/金交中心摘挂牌类产品则需提供底层的交易合同、发票及流水作为核查的依据。但相对于私募基金而言,金交所/金交中心产品起投金额远远低于私募基金产品,并且在资金实际使用的监管上也存在较大的灵活性。

当然,金交所/金交中心仅为产品发行的场所,最终是否能通过该产品实现融资目的,还需看操盘团队的募集能力。

更多关于金交所/金交中心融资相关信息可参见西政财富公众号(xizhengcaifu)2019年8月13日推文《融资方案系列(二):土地款及房地产项目前融(金交所产品)融资方案》

(五)股交所可转债融资

在放款渠道收紧的情况下,区域股交所的可转债产品成为当前替代银行委贷、信托贷款重要的放款渠道。但区域股交所可转债产品要求发行主体注册在该交易所所在省市,并且要求投资主体为机构(但若涉及到自然人投资者,实操中亦有变通的方法)。

(六)融资+代建

对于手握优质项目,但无力融资的中小型房企而言,通过融资+代建方式取得融资、盘活项目亦是当前融资困境下可选择的方式之一。
融资+代建可涉及项目融资、市场定位、产品设计、工程管理、营销管理、房产交付等全流程。融资代建中的资金提供方包括基金、融资租赁、商业保理及其他合作机构资金等。可通过融资+代建方式获得土地款融资、开发贷融资、或由代建方所属集团提供其他资金流动性支持。若使用代建方品牌、代管服务及营销管理等服务的,代建方还需收取管理费、销售费用、品牌费以及一定的业绩奖励等。  

(七)保理、融资租赁等供应链融资、商票质押融资

近期一系列文件支持供应链行业的发展,保理、融资租赁更是供应链行业不可或缺的一环(更多内容可参考西政资本2017年11月8日的推文《保理公司融资渠道大全》一文),地产企业亦可利用其上下游发展供应链融资,如以供应商对房地产企业的应收账款作为底层资产结合保理公司发行金交所产品或资产证券化产品。或者依托于一些金服平台的撮合业务,以地产企业为核心企业,将持有的经核心企业承兑的商业承兑汇票、银行承兑汇票(贸易票)作为质押物进行融资。

(八)股权融资

对于手上还有“压箱底”好项目的中小房开企而言,与大型房地产企业进行项目的真股合作不乏是在融资寒冬中获得生存转机的重要方式。一般而言,大型房企不可能为合作方对外融资提供担保,项目地块更加不可能用于抵押担保。但是,目前市场上依旧有资金认可大型房企的品牌优势及操盘能力,对于该类房企(特别是中小房企)而言,通过与大型房企真股合作,以“借力”方式取得融资仍旧存在空间。
股权投资、主动管理一直是政策鼓励及行业发展的趋势。目前亦有一些信托公司尝试与私募机构合作,利用一些私募机构在项目研判、风险把控、投后管理上的能力,通过架构设计共同发起成立产品,实现主动管理之目的。当然,信托真股投资依旧面临着募资时投资人接受度以及架构模式监管接受度问题。
此外,明股实债虽然违反监管要求,但是,仍旧是一些地产私募以及机构的重要投资方式。

(九)保险机构融资

保险机构作为“神秘”的资金部队,其对交易对手的选择更为严格。除普通住宅外,商业、产业、养老、长租类等项目融资亦存在合作融资的空间。

(十)AMC融资

目前AMC通常以“真股+债”模式进行项目投资,即通过持股20%-30%的方式,参与项目收益分配,并提供股东借款。通过“股权重组+债权重组+追加投资”的方式盘活项目。

(十一)尾盘贷融资

目前一些银行针对开发商的住宅、公寓、商业、厂房、写字楼、酒店、车位等资产亦开发了“尾盘贷”业务(实际则为不动产抵押贷款)。对于拥有房产且有实际经营的无不良、逾期等信息的融资主体,可以其拥有的不动产申请抵押融资。对于有存量物业的地产企业而言,该类产品亦可解决其部分融资需求。

(十二)资本市场融资

另外,通过资产证券化、境外上市等资本市场融资亦存在一定的空间。但是,根据有些同业人士反馈,目前监管对于非国企、央企的供应链资产证券化融资则存在储架发行额度上的限制。
2019年地产融资基调也许就基本确定了,虽说难度越来越大,但从目前西政资本(公众号:xizheng_ziben)和西政财富(公众号:xizhengcaifu)的地产融资项目现状来看,地产前融和城市更新前融仍然有很多的操作空间。而对房地产企业而言,也许抱团取暖、借力前行、转型发展或许才是当前环境下的最好选择和生存之道。
本文仅是笔者对相关从业经验的总结,不足之处望批评指正!欢迎有投融资需求的朋友添加微信号XZ-ziben与我们沟通、交流、合作。

西政投资集团业务介绍


一、地产全产业链融资

1.拿地前融(土地款融资)

2.城市更新项目融资(含列入计划前的融资)

3.项目开发及经营类融资(含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款)

4.保理或供应链融资
放款方式:西政系私募基金公司放款、银行委贷或信托通道等放款

二、财富管理

1.高净值客户服务:资产配置与税收筹划服务

2.理财师服务:销售产品定制与代理收款服务

3.机构服务:产品销售及金融外包服务

三、财税和跨境业务

1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务

2.资金出入境及跨境投融资服务


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